ตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 ที่บัญญัติว่า อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผูขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

             การขายฝากนั้นมีความแตกต่างจากการจำนอง ในเรื่องกรรมสิทธิ์ครับ การขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อนับแต่มีการขายฝาก ส่วนการจดทะเบียนจำนองนั้นกรรมสิทธิ์ ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อ จนกว่าจะมีการบอกกล่าวบังคับจำนอง และฟ้องบังคับจำนองหรือ บังคับจำนองหลุด ต่อศาลตามกฎหมาย 

              สำหรับกรณีของคุณ เมื่อระบุระยะเวลาการไถ่ถอนไว้ 2 ปี คุณกลับไม่ได้ใช้สิทธิ์ไถ่ถอน ทั้งไม่ได้ตกลงกับผู้ซื้อเพื่อขอขยายระยะเวลาการไถ่ถอน หรือกรณีมีเหตุขัดข้องที่มิอาจชำระหนี้ให้กับผู้ซื้อได้ประการอื่น คุณก็มิได้นำเงินไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์   คุณก็หมดสิทธิไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนขายฝากจากผู้ซื้อแล้วครับ

               การที่ผู้ซื้อฝากเรียกราคาที่ไถ่ถอนคืนว่าราคาขายฝากหลายเท่าตัวเป็นคำเสนอที่หากคุณสนใจและพอใจก็สามารถตกลงกันในราคานั้นครับ เพราะที่ดินได้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อนับแต่วันที่ทำสัญญาขายฝากแล้วครับ

ในกรณีนี้ที่สามีไม่ได้เซ็นในการขายฝาก ตามกฎหมายการขายฝากนั้นเป็นการขายฝากที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่ใช่หรือคะ แล้วสามีไม่มีสิทธิ์ฟ้องร้องหรือเรียกร้องอะไรได้เลยเหรอคะ ทั้งๆที่ที่ดินก็เป็นมรดกของพ่อสามี และที่ดินดังกล่าวก็เป็นที่  น.ส.3ด้วย ซึ่งปัจจุบันสามีของผู้ขายฝากก็ได้ครอบครองที่ดินนั้นอยู่โดยมีบ้านในที่ดินแปลงนั้น และก็ได้อาศัยอยู่มาจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า30ปีแล้ว

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายการขายฝาก ผู้ที่จะขายต้องมีสิทธิ์ที่จะขายทรัพย์นั้นได้

ประเด็น ที่ 1 ที่คุณบอกข้อเท็จจริงว่า สามีไม่ได้เซ็นในสัญญาขายฝาก  ก็ต้องสอบถามข้อเท็จจริงเพิ่มว่า   ที่ดินที่ได้มานั้น ภรรยาได้มาอย่างไร ถ้าได้มาโดยการให้โดยเสน่หา ไม่ว่าจะได้มาหลังจากทำการสมรสแล้ว  ทรัพย์นั้นก็ตกเป็นสินส่วนตัวของหญิง  ตามที่บัญญัติไว้ใน มาตรา  1471  แห่ง ป.พ.พ  ในเรืองของสินส่วนตัว ค่ะ

เมื่อเป็นสินส่วนตัว ก็เป็นอำนาจเด็ดขาดของหญิงนั้นในการจัดการทรัพย์สิน   และก็ไม่เข้าหลักกฎหมายเรื่องการจัดการสินสมรสร่วมกัน ดังนั้นในการขายฝากสินส่วนตัว แม้ไม่ได้รับความยินยอมจากสามี  ก็ไม่ใช่เงื่อนไขตามกฎหมาย ที่ต้องได้รับความยินยอม  เพราะ มาตรา 1476  นั้นได้บัญญัติเรื่องการจัดการสินสมรสร่วมกัน ในกรณีที่ต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายมีได้ในกรณีใดบ้าง  ดังนั้นหากเป็นการจัดการสินส่วนตัว  ก็ไม่จำต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่าย   การทำสัญญาถ้าทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนถูกต้องก็สมบูรณ์ บังคับได้ตามกฎหมายค่ะ

ประเด็นที่ 2 าหากเป็นสินสมรส หมายความว่าได้ทรัพย์สินที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส  หรือฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้มาระหว่างสมรส  (ซึ่งคุณคงหมายถึงสินสมรส)   มาตรา 1476 บัญญัติว่า สามีและภรรยาต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณีดังต่อไปนี้

 (1)  ..ขายฝาก

และมาตรา  1480  บัญญัติว่า การจัดการสินสมรสซึ่งต้องจัดการร่วมกันหรือต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง ตาม มาตรา 1476  ถ้าคู่สมรสได้ทำนิติกรรมไปแต่เพียงฝ่ายเดียว   หรือโดยปราศจากความยินยอม  ของคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง  คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งอาจฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ เว้นแต่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งได้ให้สัตยาบันนั้นแล้ว 

     กฎหมายไม่ได้บัญญัติไว้ว่าให้เป็นโมฆะ  จึงไม่ได้หมายความว่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพียงแต่ให้สิทธิสามีในการฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมได้ค่ะ

   ในกรณีนี้  คุณไม่ได้แจ้งข้อเท็จจริงเพิ่มเติมมาค่ะว่า  สามีได้แสดงพฤติกรรมการรับรู้ต่อมาหลังจากนั้นหรือไม่ เช่น ไปเจรจากับผู้รับซื้อฝาก

ประเด็นที่ 3  สิทธในการฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรม  สามีคุณมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากได้ โดยห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น หนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รู้เหตุแห่งการเพิกถอนหรทอเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันที่ได้ทำนิติกรรมนั้น  ซึ่งในกรณีนี้ ชัดเจนค่ะว่า เกินมาแล้วถึง 15 ปี  สามีคุณจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรม

 ประเด็นที่ 4 การที่สามีของผู้ขายได้ครอบครองที่ดินที่ขายฝาก มานาน ถึง 30 ปี  ขอสอบถามข้อเท็จจริงเพิ่มเติมค่ะว่า  สามีคุณครอบครองที่ดินได้อย่างไร  หรือว่า คนที่ซื้อฝากยินยอมให้คุณ  เข้าอยู่อาศัย   ข้อเท็จจริงส่วนนี้ไม่ชัดเจนค่ะ  

การตอบปัญหากฎหมายต้องมีข้อเท็จจริงที่ชัดเจน เพราะทางทีมงานทราบข้อเท็จจริงจากผู้ถามซึ่งหากข้อเท็จจริงเปลี่ยนไปคำตอบทางกฎหมายย่อมเปลี่ยนไปอย่างแน่นอนค่ะ

 ในกรณีนี้จึงขอถือว่าอยู่โดยความยินยอมของผู้ซื้อฝากนะคะ  ซึ่งหากอยู่โดยความยินยอมของผู้ซื้อฝาก  ดังได้กล่าวมาแล้ว การขายฝากนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินย่อมตกเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายกัน  ดังนั้นหากอยู่โดยความยินยอม  ต่อให้อยู่มานานถึง 30 ปี หรือมากกว่านั้น  คุณก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดดยการครอบครองปรปักษ์    เพราะการไก้กรรมสิทธิ์โยการครอบครองปรปักษ์นั้นต้องยึดถือเพื่อตนค่ะ

       เว้นเสียแต่ว่าคุณจะได้แสดงเจตนาที่จะยึดถือเพื่อตน   การนับอายุความครอบครองปรปักษ์จึงจะเริ่มนับค่ะ

        ทั้งนี้ขึ้นอยู้กับการได้มาซึ่งที่ดินของคุณค่ะว่าได้มาอย่างไร  ในเมื่อบอกแต่เพียงว่าเป็นมรดกของพ่อสามี   แม่จะได้มาในระหว่างทำการสมรส แต่อาจจะไม่เป็นสินสมรสเสมอไป  หากให้มาโดยเสน่หา ค่ะถ้าหากการได้มาซึ่งที่ดินชัดเจนคำตอบก็จะชัดเจนมากขึ้นค่ะ