ขายฝากที่ดินที่เป็นมรดกของสามี | |
อยากสอบถามว่าภรรยาได้ทำการขายฝากที่ดินที่เป็นชื่อตัวเองครอบแต่เป็นมรดกของพ่อสามี มีกำหนดระยะเวลา 2 ปี โดยการขายฝากนั้นสามีไม่ได้เซ็นในสัญญา ซึ่งขณะนี้เลยกำหนดมาเป็นเวลา15 ปี ทายาทของผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอนแต่ผู้รับขายฝากเรียกให้ไถ่ถอนเกินกว่าราคาขายฝากหลายเท่า มากกว่าราคาประเมินที่ดิน เหตุผลที่ว่าโดยนับดอกตามระยะเวลา อยากสอบถามว่าสามีของเจ้าของที่ดินสามารถดำเนินการไถ่ถอนได้หรือไม่ อย่างไร | |
ผู้ตั้งกระทู้ PUYPANG (freedom1_a-at-hotmail-dot-com) :: วันที่ลงประกาศ 2012-07-30 12:49:57 IP : 182.52.132.40 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (3345719) | |
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 ที่บัญญัติว่า อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผูขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ การขายฝากนั้นมีความแตกต่างจากการจำนอง ในเรื่องกรรมสิทธิ์ครับ การขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อนับแต่มีการขายฝาก ส่วนการจดทะเบียนจำนองนั้นกรรมสิทธิ์ ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อ จนกว่าจะมีการบอกกล่าวบังคับจำนอง และฟ้องบังคับจำนองหรือ บังคับจำนองหลุด ต่อศาลตามกฎหมาย สำหรับกรณีของคุณ เมื่อระบุระยะเวลาการไถ่ถอนไว้ 2 ปี คุณกลับไม่ได้ใช้สิทธิ์ไถ่ถอน ทั้งไม่ได้ตกลงกับผู้ซื้อเพื่อขอขยายระยะเวลาการไถ่ถอน หรือกรณีมีเหตุขัดข้องที่มิอาจชำระหนี้ให้กับผู้ซื้อได้ประการอื่น คุณก็มิได้นำเงินไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ คุณก็หมดสิทธิไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนขายฝากจากผู้ซื้อแล้วครับ การที่ผู้ซื้อฝากเรียกราคาที่ไถ่ถอนคืนว่าราคาขายฝากหลายเท่าตัวเป็นคำเสนอที่หากคุณสนใจและพอใจก็สามารถตกลงกันในราคานั้นครับ เพราะที่ดินได้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อนับแต่วันที่ทำสัญญาขายฝากแล้วครับ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทีมงาน jollaw วันที่ตอบ 2012-07-31 16:09:27 IP : 125.26.39.159 |
ความคิดเห็นที่ 2 (3345858) | |
ในกรณีนี้ที่สามีไม่ได้เซ็นในการขายฝาก ตามกฎหมายการขายฝากนั้นเป็นการขายฝากที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่ใช่หรือคะ แล้วสามีไม่มีสิทธิ์ฟ้องร้องหรือเรียกร้องอะไรได้เลยเหรอคะ ทั้งๆที่ที่ดินก็เป็นมรดกของพ่อสามี และที่ดินดังกล่าวก็เป็นที่ น.ส.3ด้วย ซึ่งปัจจุบันสามีของผู้ขายฝากก็ได้ครอบครองที่ดินนั้นอยู่โดยมีบ้านในที่ดินแปลงนั้น และก็ได้อาศัยอยู่มาจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า30ปีแล้ว | |
ผู้แสดงความคิดเห็น puy วันที่ตอบ 2012-08-01 13:52:57 IP : 182.52.143.78 |
ความคิดเห็นที่ 3 (3345944) | |
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายการขายฝาก ผู้ที่จะขายต้องมีสิทธิ์ที่จะขายทรัพย์นั้นได้ ประเด็น ที่ 1 ที่คุณบอกข้อเท็จจริงว่า สามีไม่ได้เซ็นในสัญญาขายฝาก ก็ต้องสอบถามข้อเท็จจริงเพิ่มว่า ที่ดินที่ได้มานั้น ภรรยาได้มาอย่างไร ถ้าได้มาโดยการให้โดยเสน่หา ไม่ว่าจะได้มาหลังจากทำการสมรสแล้ว ทรัพย์นั้นก็ตกเป็นสินส่วนตัวของหญิง ตามที่บัญญัติไว้ใน มาตรา 1471 แห่ง ป.พ.พ ในเรืองของสินส่วนตัว ค่ะ เมื่อเป็นสินส่วนตัว ก็เป็นอำนาจเด็ดขาดของหญิงนั้นในการจัดการทรัพย์สิน และก็ไม่เข้าหลักกฎหมายเรื่องการจัดการสินสมรสร่วมกัน ดังนั้นในการขายฝากสินส่วนตัว แม้ไม่ได้รับความยินยอมจากสามี ก็ไม่ใช่เงื่อนไขตามกฎหมาย ที่ต้องได้รับความยินยอม เพราะ มาตรา 1476 นั้นได้บัญญัติเรื่องการจัดการสินสมรสร่วมกัน ในกรณีที่ต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายมีได้ในกรณีใดบ้าง ดังนั้นหากเป็นการจัดการสินส่วนตัว ก็ไม่จำต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่าย การทำสัญญาถ้าทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนถูกต้องก็สมบูรณ์ บังคับได้ตามกฎหมายค่ะ ประเด็นที่ 2 าหากเป็นสินสมรส หมายความว่าได้ทรัพย์สินที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส หรือฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้มาระหว่างสมรส (ซึ่งคุณคงหมายถึงสินสมรส) มาตรา 1476 บัญญัติว่า สามีและภรรยาต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณีดังต่อไปนี้ (1) ..ขายฝาก และมาตรา 1480 บัญญัติว่า การจัดการสินสมรสซึ่งต้องจัดการร่วมกันหรือต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง ตาม มาตรา 1476 ถ้าคู่สมรสได้ทำนิติกรรมไปแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือโดยปราศจากความยินยอม ของคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งอาจฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ เว้นแต่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งได้ให้สัตยาบันนั้นแล้ว กฎหมายไม่ได้บัญญัติไว้ว่าให้เป็นโมฆะ จึงไม่ได้หมายความว่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพียงแต่ให้สิทธิสามีในการฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมได้ค่ะ ในกรณีนี้ คุณไม่ได้แจ้งข้อเท็จจริงเพิ่มเติมมาค่ะว่า สามีได้แสดงพฤติกรรมการรับรู้ต่อมาหลังจากนั้นหรือไม่ เช่น ไปเจรจากับผู้รับซื้อฝาก ประเด็นที่ 3 สิทธในการฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรม สามีคุณมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากได้ โดยห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้น หนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รู้เหตุแห่งการเพิกถอนหรทอเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันที่ได้ทำนิติกรรมนั้น ซึ่งในกรณีนี้ ชัดเจนค่ะว่า เกินมาแล้วถึง 15 ปี สามีคุณจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรม ประเด็นที่ 4 การที่สามีของผู้ขายได้ครอบครองที่ดินที่ขายฝาก มานาน ถึง 30 ปี ขอสอบถามข้อเท็จจริงเพิ่มเติมค่ะว่า สามีคุณครอบครองที่ดินได้อย่างไร หรือว่า คนที่ซื้อฝากยินยอมให้คุณ เข้าอยู่อาศัย ข้อเท็จจริงส่วนนี้ไม่ชัดเจนค่ะ การตอบปัญหากฎหมายต้องมีข้อเท็จจริงที่ชัดเจน เพราะทางทีมงานทราบข้อเท็จจริงจากผู้ถามซึ่งหากข้อเท็จจริงเปลี่ยนไปคำตอบทางกฎหมายย่อมเปลี่ยนไปอย่างแน่นอนค่ะ ในกรณีนี้จึงขอถือว่าอยู่โดยความยินยอมของผู้ซื้อฝากนะคะ ซึ่งหากอยู่โดยความยินยอมของผู้ซื้อฝาก ดังได้กล่าวมาแล้ว การขายฝากนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินย่อมตกเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายกัน ดังนั้นหากอยู่โดยความยินยอม ต่อให้อยู่มานานถึง 30 ปี หรือมากกว่านั้น คุณก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดดยการครอบครองปรปักษ์ เพราะการไก้กรรมสิทธิ์โยการครอบครองปรปักษ์นั้นต้องยึดถือเพื่อตนค่ะ เว้นเสียแต่ว่าคุณจะได้แสดงเจตนาที่จะยึดถือเพื่อตน การนับอายุความครอบครองปรปักษ์จึงจะเริ่มนับค่ะ ทั้งนี้ขึ้นอยู้กับการได้มาซึ่งที่ดินของคุณค่ะว่าได้มาอย่างไร ในเมื่อบอกแต่เพียงว่าเป็นมรดกของพ่อสามี แม่จะได้มาในระหว่างทำการสมรส แต่อาจจะไม่เป็นสินสมรสเสมอไป หากให้มาโดยเสน่หา ค่ะถ้าหากการได้มาซึ่งที่ดินชัดเจนคำตอบก็จะชัดเจนมากขึ้นค่ะ
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทีมงาน jollaw วันที่ตอบ 2012-08-01 17:04:46 IP : 125.26.35.82 |
[1] |