เรียนสอบถามค่ะ

เรื่องมีอยู่ว่าแม่ของดิฉันได้แต่งงานใหม่กับพ่อเลี้ยงจดทะเบียนสมรสต่างฝ่ายต่างมีลูกติด แต่ท้ังคู่ไม่มีลูกด้วยกันเพราะอายุมากแล้ว ต่อมาพ่อเลี้ยงตาย หลังจากนั้นประมาณ2ปี มารดาของพ่อเลี้ยงก็ตาย โดยได้ทำพินัยกรรมแบ่งมรดกให้ลูกโดยระบุชื่อพ่อเลี้ยงด้วย (ซึ่งพ่อเลี้ยงตายไปก่อนแล้ว) ทางญาติของพ่อเลี้่ยงก็บอกให้แม่ดิฉันไปโอนรับมรดกพร้อมกับลูกเลี้ยง แม่ดิฉันก็ไป โอนที่กรมที่ดินเลย โดยไม่ได้ขึ้นศาล กรมที่ดินขอคนละ 3000 แล้วจ้ดการโอนให้ ในโฉนดเป็นสองชื่อแม่เลี้ยงกับลูกเลี้ยง โอนเสร็จในวันเดียวกันกรมที่ดินโทรหาแม่ของดิฉันบอกว่าแม่ของดิฉันไม่ได้เพราะมรดกยังไม่ได้โอนเป็นของพ่อเลี้ยง (ประมาณนี้ค่ะ) แล้วก็โทรมาบ่อย คือมันอยู่คนละจังหวัดกันค่ะ กรมที่ดินบอกแม่ดิฉันว่าถ้าไม่มาโอนคืนจะทำให้เป็นโมฆะ (กรมที่ดินสามารถทำได้เลยเหรอคะ  โอนเองยกเลิกเอง) แม่ของดิฉันแก่แล้วค่ะเงินทองก็ไม่ค่อยมี ดิฉันก็เลยสงสัยค่ะว่าแม่ของดิฉันมีสิทธฺิได้หรือเปล่า (ลูกเลี้ยงก็ไม่มีปัญหาอะไรนะคะ) ปัญหาที่กรมที่ดินอย่างเดียว รบกวนตอบหน่อยนะคะ ขอบพระคุณค่ะ